成都市城市房屋拆迁补偿估价操作暂行规则
四川省成都市人民政府 成都市房产管理局
成都市城市房屋拆迁补偿估价操作暂行规则
关于印发《成都市城市房屋拆迁补偿估价操作暂行规则》的通知
各区（市）县房管局（办、所）、有关房地产估价机构、各房屋拆迁单位：
根据市人民政府发布的《成都市城市屋拆迁补偿评估管理暂行规定》（成府发［ 2001］ 243号），现将我局制定的《成都市城市房屋拆迁补偿估价操作暂行规则》印发你们，请遵照执行。
成都市房产管理局
二 00一年十二月二十六日
第一章 总则
第一条 为维护城市房屋拆迁当事人合法权益，规范房屋拆迁补偿估价行为，根据《城市房屋拆迁管理条例》、《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》、《成都市城市房屋拆迁补偿评估管理暂行规定》和《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》的有关规定，结合成都市实际，制定本规则。
第二条 本市行政区域内城市房屋拆迁补偿估价（以下简称拆迁补偿估价），适用本规则。
第三条 拆迁补偿估价，是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构等因素，对被拆迁房屋的房地产公开市场价格进行评定估算。拆迁补偿估价包括对被拆迁房屋的分类估价和分户估价（以下简称分类估价、分户估价）。
第四条 拆迁补偿估价对象，为被拆迁房屋连同该房屋占用范围内的国有土地使用权。拆迁补偿估价对象不包括对被拆迁房屋的搬家补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业损失补偿的估价。
第五条 采用本规则的估价目的，仅限于“城市房屋拆迁补偿估价”。拆迁补偿估价报告，不适用于拆迁补偿之外的其他任何用途。
第六条 拆迁补偿估价时点，为房屋拆迁许可证颁发之日拆迁补偿估价作业日期，自估价业务受理之日起，原则上不超过 10日。
第七条 拆迁补偿估价的价值定义，是指估价对象在无任何权利限制条件下的房地产公开市场上最可能形成的价格。拆迁补偿估价时，不考虑抵押权等他项权利的影响，不考虑租赁权及其他权利限制的影响。
第八条 拆迁补偿估价不包括对被拆迁房屋室内装饰装修的估价。但拆迁人书面要求评估的，按照《房地产估价规范》，另行评估其价值。
第二章 估价方法
第九条 住房的拆迁补偿，可只采用一种估价方法进行估价，但应当说明理由。具备条件的，应当优先采用市场比较法。
第十条 营业用房的拆迁补偿，宜采用两种以上的估价方法进行估价。如确有困难，只能采用一种估价方法的，应当说明理由。能搜集充分并符合规定要求的可比实例的营业用房，应当采用市场比较法估价。没有条件选用市场比较法的，可采用收益法进行估价。难以确定房屋收益的，可采用成本法等其他方法进行估价。
第十一条 除住房、营业用房外，其他用途房屋的拆迁补偿，可只采用成本法进行估价，但应当说明理由。
第十二条 采用成本法估价时，对房屋占用范围内的国有土地使用权的估价，可选取市场比较法、成本法或基准地价系数修正法等方法进行估价。
第十三条 委托分户评估，委托人应当提供被拆迁房屋占用范围内的国有土地使用权取得方式的证明文件，不能提供且估价机构又无法核实的，可以假设其为划拨方式取得。以划拨方式取得国有土地使用权的，其房屋拆迁补偿估价结果，不包括土地使用权出让金或相当于出让金的价款。
第十四条 采用市场比较法时，应在被拆迁房屋同一供需圈搜集成交时间一般不超过 12个月的市场交易实例，并确定与估价对象的区位、用途、建筑结构等相同或相近的 3个以上可比实例。可比实例的综合修正不超过 30％。
第十五条 采用收益法估价时，被拆迁房屋的房地产收益的计算应符合《房地产估价规范》的有关规定，并按照相同用途、相似区位房屋的房地产平均收益水平进行修正。资本化率的选取可采取安全利率加风险调整值确定。安全利率宜选取 5年期国债利率。住房的风险调整值不超过 3％，非住宅的风险调整值不超过 5％。
第十六条 采用成本法估价时，各种结构房屋的经济耐用年限，可参考以下数据确定：
（一）钢筋混凝土结构（包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架—剪力墙结构等）：生产用房 50年，受腐蚀的生产用房 35年，非生产用房 60年；
（二）砖混结构一等：生产用房 40年，受腐蚀的生产用房 30年，非生产用房 50年；
（三）砖混结构二等：生产用房 40年，受腐蚀的生产用房 30年，非生产用房 50年；
（四）砖木结构一等：生产用房 30年；受腐蚀的生产用房 20年，非生产用房 40年；
（五）砖木结构二等：生产用房 30年，受腐蚀的生产用房 20年，非生产用房 40年；
（六）砖木结构三等：生产用房 30年，受腐蚀的生产用房 20年，非生产用房 40年；
（七）简易结构： 10年。
各种结构房屋的建筑物残值率，可参考以下数据：
（一）钢筋混凝土结构： 0；
（二）砖混结构一等： 2％
（三）砖混结构二等： 2％；
（四）砖木结构一等： 6％；
（五）砖木结构二等： 4％；
（六）砖木结构三等： 3％；
（七）简易结构： 0。
第三章 分类估价
第十七条 分类估价，是指对同一房屋拆迁范围内的被拆迁房屋，根据其区位、用途、建筑结构等因素进行分类，评估出各类房屋的平均价格。
第十八条 分类估价，由拆迁人委托估价机构进行评估。估价机构受理估价委托后，应在受理之日起 3日内向房屋拆迁管理部门备案。
第十九条 分类估价的委托人应当向估价机构提供以下资料：
（一）估价委托书；
（二）房屋拆迁许可证；
（三）作为分类估价样本点的房屋所有权证、国有土地使用权证；
（四）被拆迁房屋的建筑结构、用途、附属设施等情况一览表；
（五）其他有关资料。
第二十条 分类估价时，应按被拆迁房屋所处区位、用途、建筑结构等进行分类，并区分楼房和平房。被拆迁房屋的用途，可分为居住用房、营业用房、办公用房、生产用房、仓储用房和其他用房。被拆迁房屋的建筑结构，可分为简易结构、木结构、砖木结构、砖混（混合）结构、钢混结构和钢结构。被拆迁房屋的区位分类，参照政府有关部门规定的土地级别或者街道类别进行确定。
第二十一条 对被拆迁房屋分类后，应在每类房屋中选取具有代表性的房屋作为样本点。评估出各个样本点的价值后，选取适当方法，求取出各类房屋的房地产平均价格。
第二十二条 被拆迁房屋样本点的选取数量，依拆迁规模的大小确定。每类被拆迁房屋的户数在 10户（含本数）以下的，样本点的选取数不少于 1；户数在 10户以上 50户（含本数）以下的，样本点的选取数不少于 2；户数在 50户以上的，样本点的选取数不少于 3。但样本点占被拆迁房屋的比例一般不低于 10％。被拆迁房屋，一般以一份房屋所有权证记载为一户。
第二十三条 分类估价只给出各类房屋的单位价格。估价结果精确到人民币元。
第四章 分户估价
第二十四条 分户估价，是指根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构、建筑面积等因素，结合该户（或处）被拆迁房屋的楼层、朝向、新旧程度因素，评估出该房屋的房地产价格。
第二十五条 拆迁人、被拆迁人应在估价资料提供、现场查勘等方面对估价机构给予配合。不予配合的，估价机构有权拒绝出具估价报告。
第二十六条 估价对象的用途与房屋所有权证记载不一致的，以《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》第二十六条的规定进行确定。拆迁当事人双方另有约定的除外。
第二十七条 分户估价，应由拆迁人、被拆迁人协商一致共同委托一家估价机构进行。协商不成的，可在拆迁当事人双方提出的估价机构名单中抽签确定并共同委托。
第二十八条 分户估价的委托人应当向估价机构提供以下资料：
（一）估价委托书；
（二）房屋拆迁许可证；
（三）估价对象的房屋所有权证和国有土地使用权证；
（四）被拆迁房屋的建筑结构、用途、附属设施等情况一览表；
（五）其他有关资料。已作分类估价的，应当提供分类估价报告。
第二十九条 分户估价，应给出估价对象的单位价格和总价格。估价结果单位价格精确到人民币元，总价格精确到人民币佰元。
第五章 估价报告
第三十条 分户估价的单宗被拆迁房屋的价值不足 50万元，估价结果报告可采用表格的形式，除此之外的估价结果报告，应采用文字说明的形式。
第三十一条 表格式估价结果报告，纸张大小应采用 A4纸张规格。具体的格式要求如下：
城市房屋拆迁补偿分户估价结果报告
估价机构：估价报告编号：估价目的：城市房屋拆迁补偿估价
估价委托方 权属证书编号 被拆迁房屋座落 被拆迁房屋用途
建筑面积 附属设施设备 建筑结构 楼房或平房
土地因素 房地单位价格 房地总价格 备注
（一）上述估价结果的限定条件：（1）被拆迁房屋的权属状况：（2）被拆迁房屋的实体状况：成新率、建造年代、使用情况等。（3）城市房屋拆迁补偿分户估价的价值定义；（4）其他条件：应满足本报告规定的全部假设和限定条件。（5）估价时点及报告有效期：
（二）其他需要说明的事项：
（三）估价机构和估价人员：×××房地产评估公司（盖章）房地产估价师×××（签字）证书编号：房地产估价师×××（签字）证书编号：××××年××月××日
第三十二条 分类评估估价结果报告和估价技术报告应在报告出具后的 3日内向拆迁主管部门备案。
第六章 职业道德
第三十三条 估价机构接受估价委托后，不得向其他估价机构转让其受托的估价业务。
第三十四条 估价人员和估价机构对委托方提供的情况和资料应保守秘密。
第三十五条 估价人员和估价机构应坚持独立、客观、公正原则，不得出具虚假估价报告。拆迁补偿估价涉及两个以上估价机构的，估价人员和估价机构之间应相互尊重，并可以就估价的有关事项进行沟通交流，不得有诋毁、贬低他人的言行。
第三十六条 估价人员和估价机构不得允许他人借用自己名义从事拆迁补偿估价业务。
第三十七条 估价机构应执行国家和当地政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外费用，或降低收费标准，进行不正当竞争。
第三十八条 估价人员和估价机构应当履行对委托人和拆迁管理部门的解释义务，对其出具的估价报告作出解释和说明。
第七章 附则
第三十九条 本规则将“估价”与“评估”作为同义词来使用。
第四十条 安置房屋的价格评估适用本规则。
第四十一条 违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予估价。未超过批准期限的临时建筑，仅评估其建筑物净残值。
第四十二条 本规则由成都市房产管理局负责解释。
第四十三条 本规则自公布之日起施行。
关于印发《保险公司资本保证金管理办法》的通知
中国保险监督管理委员会
关于印发《保险公司资本保证金管理办法》的通知
保监发〔2011〕39号
各保险公司:
为进一步加强对保险公司资本保证金的监管，保护投保人利益，维护保险市场的平稳、健康发展，我会对《保险公司资本保证金管理暂行办法》（保监发〔2007〕66号，以下简称“《暂行办法》”）进行了修订，制定了《保险公司资本保证金管理办法》（以下简称“本办法”），现印发给你们，请遵照执行。
为实现新旧办法的有效衔接和平稳过渡，各保险公司对已经提存的资本保证金存款不符合本办法规定的，应区分不同情况进行处理：
一、存放银行不符合本办法规定，但符合《暂行办法》要求的，可在资本保证金存款到期后再转存入符合本办法规定的银行。
二、存放地点不符合本办法规定，但符合《暂行办法》要求的，可在资本保证金存款到期后再转存入符合本办法规定的存放地点。
三、单笔资本保证金存款金额低于人民币1000万元（或等额外币）的，保险公司应在存款到期后予以更正。
四、《资本保证金存款协议》的条款不符合本办法规定的，保险公司应在资本保证金存款到期后，签订新的资本保证金存款协议时予以更正。
五、对不符合本办法规定的其他问题，应予以整改和纠正。
各保险公司应当对照本办法对资本保证金的提存、备案和处置情况进行自查，并于2011年8月5日前提交书面自查报告。
中国保险监督管理委员会
二〇一一年七月七日
保险公司资本保证金管理办法
第一章 总 则
第一条 为加强对保险公司资本保证金的管理，维护保险市场平稳、健康发展，根据《中华人民共和国保险法》（以下简称《保险法》），制定本办法。
第二条 本办法所称保险公司，是指经保险监督管理机构批准设立，并依法登记注册的商业保险公司。
第三条 本办法所称资本保证金，是指根据《保险法》的规定，保险公司成立后按照其注册资本总额的20%提取的，除保险公司清算时用于清偿债务外不得动用的资金。
第四条 中国保险监督管理委员会（以下简称“中国保监会”）依法对保险公司资本保证金进行监督管理，保险公司提存、处置资本保证金等行为应符合本办法规定。
第五条 保险公司应遵循“足额、安全、稳定”的原则提存资本保证金。
第二章 存 放
第六条 保险公司应当选择两家以上商业银行作为资本保证金的存放银行。存放银行应符合以下条件：
（一）全国性中资商业银行；
（二）上年末净资产不少于200亿元人民币；
（三）上年末资本充足率、不良资产率符合银行业监管部门有关规定；
（四）具有完善的公司治理结构、内部稽核监控制度和风险控制制度;
（五）与本公司不具有关联方关系；
（六）最近两年无重大违法违规记录。
第七条 保险公司应将资本保证金存放在保险公司法人机构住所地、直辖市、计划单列市或省会城市的指定银行。
第八条 保险公司应当开立独立银行账户存放资本保证金。
第九条 资本保证金存款存放期间，如存放银行不符合本办法规定，或者存在可能对资本保证金的安全存放具有重大不利影响的事项（如，因发生重大违法违规事件受到监管部门处罚、资本充足率不足等），保险公司应及时向中国保监会报告，并将资本保证金存款转存至符合规定的银行。
第十条 保险公司应在中国保监会批准开业后30个工作日或批准增加注册资本（营运资金）后30个工作日内，将资本保证金按时足额存入符合中国保监会规定的银行。
第十一条 保险公司可以以下形式存放资本保证金：
（一）定期存款；
（二）大额协议存款；
（三）中国保监会批准的其他形式。
第十二条 资本保证金存款存期不得短于一年。
第十三条 每笔资本保证金存款的金额不得低于人民币1000万元（或等额外币）。保险公司增加注册资本（营运资金）低于人民币5000万元（或等额外币）的，对增资部分应当提存一笔资本保证金。
第十四条 保险公司提存资本保证金，应与拟存放银行的总行或一级分行签订《资本保证金存款协议》。未经中国保监会批准，合同双方不得擅自撤销协议。
第十五条 保险公司应要求存放银行对资本保证金存单进行背书：“本存款为资本保证金存款。存款银行未见到中国保监会的书面批准，不得同意存款人变更存款的性质、将存款本金转出本存款银行以及其他对本存款的处置要求。存款银行未尽审查义务的，应当在被动用的资本保证金额度内对保险公司的债务承担连带责任。”
第十六条 保险公司应在资本保证金存妥后10个工作日内向中国保监会事后备案。保险公司事后备案时应提交以下资料：
（一）资本保证金存款备案文件；
（二）保险公司资本保证金备案表（一式两份）；
（三）《资本保证金存款协议》原件一份；
（四）资本保证金存单复印件以及存单背书复印件；
（五）中国保监会要求报送的其他材料。
第十七条 保险公司应密切关注外币资本保证金存款的汇率波动。因汇率波动造成资本保证金总额（折合人民币）连续20个工作日低于法定要求的保险公司，应自下一个工作日起5个工作日内，按照本办法的规定提足资本保证金并办理相关事后备案手续。
第三章 监 管
第十八条 中国保监会自收到事后备案材料之日起20个工作日内，作出事后备案或不予事后备案的书面答复。
第十九条 未经中国保监会事后备案或者中国保监会不予事后备案的，不认定为资本保证金存款。
第二十条 保险公司对资本保证金的以下处置行为，应事先得到中国保监会的批准：
（一）到期变更存款性质；
（二）提前支取；
（三）转存其他银行，包括在同一银行所属分支机构之间转存；
（四）清算时使用资本保证金偿还债务；
（五）注册资本（营运资金）减少时，部分支取资本保证金；
（六）其他动用和处置资本保证金的行为。
第二十一条 保险公司申请到期变更资本保证金存款性质或申请提前支取资本保证金的，应向中国保监会提交以下资料：
（一）资本保证金处置申请文件；
（二）保险公司资本保证金处置申请表；
（三）拟处置的《资本保证金存款协议》复印件；
（四）拟处置的资本保证金存款存单复印件及存单背书复印件；
（五）拟存放的资本保证金备案资料（按本办法第十六条要求提供）；
（六）中国保监会要求报送的其他资料。
第二十二条 保险公司申请将资本保证金转存其他银行，包括在同一银行所属分支机构之间转存的，除向中国保监会提交第二十一条第（一）项、第（二）项、第（三）项、第（四）项、第（六）项资料外，还需提供拟签订的《资本保证金存款协议》（草案）。
第二十三条 保险公司清算时申请使用资本保证金偿还债务的， 除向中国保监会提交第二十一条第（一）项、第（二）项、第（三）项、第（四）项、第（六）项资料外，还需提供中国保监会批准保险公司清算文件。
第二十四条 保险公司注册资本（营运资金）减少，申请部分支取资本保证金的，除向中国保监会提交第二十一条第（一）项、第（二）项、第（三）项、第（四）项、第（六）项资料外，还需提供中国保监会批准保险公司减资文件。
第二十五条 中国保监会自受理保险公司资本保证金处置申请之日起20个工作日内做出批准或不予批准的书面决定。
第二十六条 除清算时用于清偿债务外，保险公司不得动用资本保证金。
第二十七条 在存放期限内，保险公司不得变更资本保证金存款的性质。
第二十八条 资本保证金存款不得用于质押融资。
第二十九条 未按照本办法规定提存、处置资本保证金的，中国保监会将依法进行处罚。
第四章 附 则
第三十条 经营保险业务的保险控股公司和保险集团公司资本保证金的管理，适用本办法。
第三十一条 本办法由中国保监会负责解释。
第三十二条 本办法自发布之日起实施，《关于印发〈保险公司资本保证金管理暂行办法〉的通知》（保监发〔2007〕66号）同时废止。
附件：1、资本保证金存款协议（基本条款示例）
2、保险公司资本保证金处置申请表
3、保险公司资本保证金备案表
附件1：
资本保证金存款协议（基本条款示例）
甲方：中国银行上海分行
地址：上海浦东大道号
乙方：人寿保险股份有限公司
地址：上海浦东新区路号
根据《中华人民共和国保险法》和《保险公司资本保证金管理办法》，本着平等互利、恪守信用的原则，经双方协商一致，签订本协议：
一、乙方的资本保证金人民币元，以年期定期存款的形式存放在中国××银行××分行××支行。甲方向乙方出具定期存单。
二、资本保证金的定期存款起息日为20年月日。
三、资本保证金定期存款的计息方式为每付息一次，利率为，付息日为。
四、本存款不得用于质押融资。
五、本存款为资本保证金存款，甲方未见到中国保险监督管理委员会的书面批准,不得同意乙方变更存款的性质、将存款本金转出甲方以及其他对本存款的处置要求。甲方未尽审查义务的，应当在被动用的资本保证金额度内对乙方的债务承担连带责任。
六、甲、乙双方如因本合同发生争议，按照中华人民共和国法律法规解决，并将结果报送中国保险监督管理委员会。
七、甲、乙双方提前终止本协议，应报中国保险监督管理委员会批准。
八、本协议未经保监会备案或保监会不予备案，甲乙双方可以协商解除。
九、本协议一式份，甲乙双方各执份，一份报中国保险监督管理委员会备案。
甲方：中国银行上海分行（盖章）
法定代表人（或授权委托人）：（签字）
日期：年月日
乙方：人寿保险股份有限公司（盖章）
法定代表人（或授权委托人）：（签字）
日期：年月日
附件2：附件3：
http://www.circ.gov.cn/web/site0/tab40/i172134.htm
