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财政部 劳动部


财政部、劳动和社会保障部关于切实做好中央直属企业下岗职工基本生活费发放工作有关问题的通知
财政部 劳动和社会保障部




国务院有关部门，各财务关系单列企业及企业集团，新疆生产建设兵团：
为贯彻落实《国务院关于切实做好企业离退休人员基本养老金按时足额发放和国有企业下岗职工基本生活保障工作的通知》（国发〔2000〕8号）（以下简称《通知》）精神，切实做好中央直属企业（以下简称中直企业）下岗职工基本生活费发放工作，现将有关问题通知如下：
一、各总公司（行业主管部门）要认真贯彻《通知》精神，切实负责所属企业下岗职工基本生活保障工作，关心下岗职工的基本生活，认真研究解决工作中存在的困难和问题，确保下岗职工基本生活费的及时足额发放。
二、各总公司（行业主管部门）负责按国家有关规定审核确定享受中央财政补助的下岗职工，对于不符合中央财政补助条件的企业，不得向中央财政申请补助。凡因总公司（行业主管部门）审核把关不严造成虚报冒领中央财政补助资金的，中央财政除收回已拨付的资金外，并予以通报
批评，追究总公司（行业主管部门）有关人员的责任。
三、各总公司（行业主管部门）负责审核、汇总上报所属企业下岗职工基本生活费中央财政补助申请材料；中央财政对各总公司（行业主管部门）审批预拨资金时，不再分配到各总公司（行业主管部门）所属企业。
四、各总公司（行业主管部门）按国家规定及所属企业的实际情况，负责分配中央财政安排的下岗职工基本生活补助预拨资金。各总公司（行业主管部门）要按规定及时到财政部办理请款手续，同时将预拨资金的分配情况报财政部、劳动保障部备案。
五、各总公司（行业主管部门）必须按规定及时将预拨资金拨付到接收所属企业下岗职工的再就业服务中心，严禁截留、挤占、挪用；同时，要加强对所属企业下岗职工中央财政补助资金使用情况的监督检查，对于挤占、挪用、虚报、冒领的，要立即予以纠正，并追究有关人员的责任
。
六、各总公司（行业主管部门）负责督促所属企业按规定将企业自筹的1／3资金及时足额拨付到再就业服务中心。企业只要能够维持正常生产经营、发放在职职工工资，就必须将应承担的1／3资金及时、足额拨付到位。
七、中直企业要按照《失业保险条例》规定，参加当地失业保险，并按时缴纳失业保险费。对于欠缴失业保险费的中直企业，要与经办其失业保险业务的劳动保障部门签订补缴协议，制定补缴计划，限期补缴失业保险费；补缴失业保险费确有困难的，总公司（行业主管部门）要采取措
施帮助解决。
对已参加失业保险的中直企业，经办其失业保险业务的劳动保障部门必须按“三三制”原则及时向中直企业再就业服务中心拨付由失业保险基金承担的资金。当地失业保险基金调剂有困难的，由当地劳动保障部门于当年年底以前按劳动和社会保障部、财政部《关于进一步加强中央直属
企业下岗职工基本生活保障和再就业工作的通知》（劳社部发〔1999〕33号）给中直企业出具证明，同时报送所在省（自治区、直辖市）财政和劳动保障部门、财政部和劳动保障部；经财政部和劳动保障部核实后，相应核减中央财政安排给各省（自治区、直辖市）的国有企业下岗职
工基本生活补助专项转移支付数额，相应增加中央财政对中直企业的补助数额。
八、为确保下岗职工基本生活费的及时足额发放，对于部分困难企业下岗职工基本生活费自筹不足和社会筹集不足部分，各总公司（行业主管部门）进行垫付；年终清算时，总公司（全行业）效益较好的，中央财政对企业自筹不足部分不予补助。
九、各总公司（行业主管部门）负责督促所属企业建立健全下岗职工档案，安排专人负责下岗职工管理工作，真实、准确填报有关数据和情况。
十、各总公司（行业主管部门）要切实加大所属企业下岗职工基本生活保障和再就业工作力度，统筹规划，合理调配劳动力资源，指导所属企业积极探索下岗职工实现再就业的路子，及早研究落实下岗职工出“中心”有关政策措施，促使下岗职工尽快出“中心”，并与企业解除劳动关
系。
十一、为做好中央财政补助资金的清算工作，各总公司（行业主管部门）要提前做好清算准备工作。年终，各总公司（行业主管部门）首先与所属企业按国家有关规定清算，然后再与中央财政清算。



2000年11月2日
　　【内容提要】房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，无论房屋是否办理了过户手续，对当事人具有法律约束力。因此，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。

　　【关键词】买卖合同 降价 补偿差额

　　近期，许多房地产开发商为了促销，纷纷降价销售商品房。而同一楼盘在降价前已购买房屋的部分购房人因房价下降便要求开发商“退房”或“补偿差价”。购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。商品房贬值或者开发商降价销售期开发的商品房不是购房人退房或者要求补偿的法定事由。
一、房屋买卖合同效力分析

　　房屋买卖合同是非要式合同，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因此，房屋买卖合同成立并生效后，无论房屋是否办理了过户手续，对合同效力均无影响，合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说，购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
二、开发商无法定义务补偿降价差额

　　房地产开发商降价销售楼房，之前已购房屋的购房人，要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更房屋买卖合同内容（即价格条款）。但是，除因法律规定或者合同中约定事由外，合同内容的变更须经买卖双方协商一致。购房人以开发商降价销售，使得自己已购房屋贬值为由而要求补偿降价差额没有法律依据，开发商有权拒绝该要求。理由是：

　　第一，普通商品房买卖是一种市场行为，普通商品房价格完全由买卖双方商定，一旦房屋买卖合同成立，任何一方不得擅自变更和解除，其中包括房屋买卖价格。同时，开发商开发的普通商品房有权自主决定销售价格，购房人无权因开发商降价销售而要求补偿前后价格差额。

　　第二，任何交易均存在一定的风险，在市场经济情况下，商品的价格随时存在涨跌的可能，其中包括房屋买卖。房屋价格的涨落、价值的升贬是买卖双方面临的一种商业风险。除法律另有规定或者当事人另有约定的外，房屋贬值的风险随合同的生效即由卖方而转移至买方。

　　第三，购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。《合同法》对于合同变更有明确规定，关于合同的变更有法定变更和协议变更两种情形。其一，《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的；③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然，房屋买卖合同是否变更或撤销，由法院或者仲裁机构作出判决或裁决，不由当事人决定。由此可见，开发商降价销售房屋不是合同价款条款变更的法定条件。换句话说，开发商没有法定义务补偿降价差额补偿。其二，《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”具体到降价差额补偿问题，购房人与开发商可以进行协商，达成补偿协议，此点将在下面论述。

　　综上，除开发商与购房人在房屋买卖合同中有特别约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
三、开发商补偿房价差额的特殊情形

　　开发商虽无法定义务补偿降价差额，但在下列情形下，购房人有权要求开发商给与经济补偿：

　　（一）房屋买卖合同特别约定

　　购房人与开发商订立房屋买卖合同时，合同当中特别约定，开发商在合同订立后一定期限内，如果同一楼盘的房价下降，给与购房人以差价补偿。那么，如果开发商在约定的期限内降价销售约定的楼盘，开发商属于违约，购房人因此可以依据合同的约定，要求开发商承担违约责任，给予差价补偿。当然，对此约定，购房人必须在合同中有明确具体的约定，避免开发商玩弄文字游戏。

　　（二）开发商单方承诺

　　除合同订立时，买卖双方在合同中有明确约定外，无论是在房屋买卖合同订立前或者订立后，如果开发商对差价补偿有单方承诺的情况下，开发商有义务履行对购房人的承诺，购房人也有权要求开发商按照承诺给予补偿。该种承诺包括两个方面：第一，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，或者保证所购房屋具有保值或升值空间；第二，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，否则，即给购房人差价补偿。前者是仅承诺不降价销售，而后一种承诺是不但承诺不降价销售，而且明确承诺给予差价补偿。但无论是前者还是后者，如果合同订立后，开发商降价销售约定范围内楼盘的，购房人都有权要求开发商承担违约责任，给与差价补偿。

　　针对上述开发商单方承诺的情形，第一，购房人必须有充分的证据予以证明开发商在合同订立前或者合同订立对此作出过承诺；第二，开发商的承诺须明确具体。某些开发商所作承诺实际上可能是“空头支票”，根本无法兑现，或者因含义不清而可以作出多种解释。如“2009年12月31日前，如果本项目同等单位减价，即可获得相应价格差额馈赠的权利。”“可获得相应价格差额馈赠的权利”，实际上是一种赠与行为，而在法律上讲，除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。也就是说，开发商到时有权对购房人不补差额。另外，“馈赠”的前提条件“本项目同等单位降价”是一个模糊不清的概念，到底是指在特定的时间届满前该项目的一手房降价、还是二手房降价，是同户型、同总价、同单价，还是其它情形，均不确定。一方面，假若此次促销活动中房子全部售完，则此前提条件已不存在，业主不可能有差价补；另一方面，因为小区的每一套房子都是独一无二的，届时业主即使发现房屋贬值，也可能发现自己很难举出参照物。[1]因此，开发商对购房人所购房屋的保值承诺或降价补偿的承诺必须明确具体，含义清晰，购房人才能较好地维护自己的权益。

　　（三）买卖双方协议补偿

　　《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”开发商与购房人协商，自愿达成补偿协议，对降价前已购房人进行差价补偿，不违反法律、行政法规强制性规定，开发商应当履行该义务。合同法的基本原则之一，是“契约自由，意思自治”。房屋买卖合同是当事人自愿订立，当然也允许当事人通过协商予以变更和解除。开发商与购房人通过协商，自愿达成补偿协议在合同法上属于协议变更合同条款，不违反法律、法规规定，未损害第三人的利益。因此，协议一旦达成，开发商即有义务履行该协议，购房人也有权利要求开发商依据协议约定履行补偿义务。当然，该种补偿义务是买卖双方自愿达成了补偿协议，在协议没有达成前，购房人无权单方要求开发商给予差价补偿。

　　因开发商违约，如逾期交房、房屋主体结构质量不合格、一房二卖等，购房人要求开发商支付违约金、赔偿经济损失，则属于承担违约责任的问题，适用有关违约责任等方面的法律、法规。

　　总之，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。

　　至于实践中，买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前，开发商与购房人签订的房屋认购书、购房意向书等，约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同，并交纳一定数额的定金，在法律性质上属于预约合同。如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书，但未签订房屋买卖合同，因房屋买卖合同未成立，故不存在解除房屋买卖合同及差价补偿问题。

【作者介绍】黑龙江省北安市人民法院。