您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律法规 »

关于发布《通信建设监理企业资质管理办法》及《通信建设监理工程师资格管理办法》的通知(废止)

作者:法律资料网 时间:2024-05-17 02:37:43  浏览:9807   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载

关于发布《通信建设监理企业资质管理办法》及《通信建设监理工程师资格管理办法》的通知(废止)

信息产业部


关于发布《通信建设监理企业资质管理办法》及《通信建设监理工程师资格管理办法》的通知

国家邮政局,各省、自治区、直辖市通信管理局,中国电信,中国移动,中国联通,中国网通,中国通信广播卫星公司,吉通公司,铁通公司,信息产业部邮电设计院,信息产业部北京邮电设计院,中国普天、中国邮电器材、中国通信建设总公司:
为规范通信建设监理市场,加强对通信工程建设监理企业的资质管理,促进通信行业工程建设监理工作的健康发展,结合通信行业的实际情况,部修订了《通信建设监理企业资质管理办法》及《通信建设监理工程师资格管理办法》,现予发布,自发布之日起施行。原信部规【1999】419号发布的《通信工程建设监理单位资质管理办法(试行)》和邮部【1996】1016号发布的《邮电通信建设监理工程师资格管理办法》同时废止。



中华人民共和国信息产业部
二○○一年九月十九日


附件一:1、通信建设监理企业资质管理办法

附件二:通信建设监理工程师资格管理办法


--------------------------------------------------------------------------------

附件一

通信信息网络系统集成企业资质管理办法
第一章 总 则

第一条 为规范通信建设监理市场,加强对通信工程建设监理企业的资质管理,促进通信行业工程建设监理工作的健康发展,结合通信行业的实际情况,制定本办法。
第二条 凡从事通信工程建设监理的企业均须按本办法取得《通信建设监理企业资质证书》后,方可从事通信工程建设监理活动。 本办法所称通信建设监理企业资质,是指对该企业从事通信工程建设监理业务应当具备的组织机构和规模、人员组成、人员素质、资金数量、固定资产、专业技能、管理水平以及监理业绩等的综合评定。
第三条 信息产业部负责全国通信建设监理企业资质的审批和监督管理,各省、自治区、直辖市通信管理局负责本行政区内通信建设监理企业资质的监督管理。

第四条 通信建设监理企业资质等级分为甲、乙、两三级(新设立的监理企业资质等级为临时等级)。
第五条《通信建设监理企业资质证书》由信息产业部统一印制。


第二章 资质申请和审批

第六条 信息产业部负责通信建设监理企业资质的审批、发证工作,各省、自治区、直辖市通信管理局负责本行政区内通信建设监理企业资质的初审工作。
第七条 申请通信建设监理企业资质的企业必须具备下列基本条件:
一、符合国家规定,依照法定程序批准设立的机构;
二、实行独立核算,自负盈亏的独立法人实体。
三、具有固定的工作场所和从事通信工程建设监理所需的计算机、仪器、仪表等设备;
四、符合所申请的通信建设监理企业资质等级标准。
第八条 新设立的企业,到工商行政管理局办理登记注册手续并取得企业法人营业执照后,方可办理通信工程建设监理企业资质证书的申请手续。
第九条 凡属中央管理的企业申请通信建设监理企业资质证书的,将申报材料报信息产业部综合规划司,信息产业部综合规划司组织专家对企业的申请材料进行审查,对企业人员素质、专业技能、管理水平、资金情况、承担过的工程业绩等进行综合评定,必要时组织有关人员对申请企业承担过的通信建设工程监理项目进行实地考核,对符合资质评定标准的颁发《通信工程建设监理企业资质证书》。
第十条 非中央管理企业申请通信建设监理企业资质证书的,将申报材料报所在省、自治区、直辖市通信管理局,省、自治区、直辖市通信管理局组织专家对申报材料进行审查,必要时组织有关人员对申请企业承担过的通信建设工程监理项目进行实地考核,提出初审意见,对符合资质评定标准的,报信息产业部综合规划司审批。
部综合规划司根据申请材料,对人员素质、专业技能、管理水平、 资金数量、固定资产以及实际业绩进行综合评价,经审查符合资质等级条件的,发给相应的《通信建设监理企业资质证书》。
第十一条 新设立的企业资质最高只能申请临时乙级。申请通信建设监理资质等级(包括临时等级)的企业应提交以下有关材料:
(一)《通信建设监理企业资质申请表》(见附表一)一式3份;
(二)企业法人营业执照;
(三)企业章程;
(四)企业法定代表人,技术负责人、财务负责人的任职文件、职称证书、身份证复印件;
(五)企业技术、经济人员职称证书及通信建设监理。程师证书复印件;
(六)由上级主管部门加盖公章的企业在册人员名单或企业人员聘任证书。
第十二条 监理企业在申请临时等级两年后,根据监理业绩,再按照上述申请程序提出定级申请。申请定级时需提交以下材料:
(一)《通信建设监理企业资质申请表、(见附表一)一式3份;
(二)《通信建设监理企业资质证书(临时)》、《企业营业执照》(副本);
(三)企业章程;
(四)企业法定代表人,技术负责人、财务负责人的任职文件、职称证书、身份证复印件;
(五)企业技术、经济人员的职称证书及通信建设监理工程师证书复印件;
(六)《监理业务手册》;
(七)能反映企业业绩的证明材料;
(八)其它有关文件。
第十三条 监理企业在定级两年后方可提出资质升级的申请,一次只能晋升一个等级。申请升级程序与申请定级程序相同。
第十四条 临时等级、正式定级及升级均按本办法规定的资质等级标准进行评定。
第十五条 审批部门应当在受理之日起60日内完成审批,其中由省、自治区、直辖市通信管理局负责初审的,省、自治区、直辖市通信管理局应当从受理企业申请之日起30日内完成初审,并报到信息产业部,信息产业部在收到初审材料30日内完成审批。

第三章 监理企业的资质等级标准与业务范围

第十六条 甲级监理企业资质等级标准
(一)主要领导资历:企业负责人应具有高级职称,且具有从事通信工程的设计、施工或建设管理经验,并取得通信建设监理工程师资格;技术负责人应具有高级技术职称,且从事通信工程的设计、施工、建设管理或监理8年以上经历,并取得通信建设监理工程师资格。以上人员均要求年龄不超过60岁。
(二)技术力量:各类专业技术人员配置合理,已取得通信建设监理工程师资格证书的各类专业技术人员与管理人员不少于60人(不包括聘用期一年以下人员以及年龄超过65岁以上人员),其中高级技术职称人员不少于12人,高级经济师、高级会计师不少于3人。
(三)技术装备:拥有承担相应工程的检查、测量仪器、设备和交通工具。有固定的与人员规模相适应的工作场所。
(四)注册资金:注册资金不少于人民币200万元。
(五)业绩和能力:监理过3个以上一类通信建设项目或6个以上二类通信建设项目,经验收质量合格。且具有同时承担2个一类通信建设工程项目的能力。
第十七条 乙级监理企业资质等级标准
(一)主要领导资历:企业负责人应具有高级职称,且具有从事通信工程的设计、施工或建设管理经验,并取得通信建设监理工程师资格。技术负责人应具有高级技术职称,且从事通信工程的设计、施工、建设管理或监理5年以上经历,并取得通信监理工程师资格。以上人员均要求年龄不超过60岁。
(二)技术力量:各类专业技术人员配置合理,已取得通信建设监理工程师资格证书的各类专业技术人员不少于40人(不包括聘用期一年以下人员以及年龄超过65岁以上人员),其中高级技术职称人员不少于8人,经济师、会计师不少于3人。
(三)技术装备:拥有承担相应通信建设工程的检查、测量仪器、设备和交通工具。有固定的与人员规模相适应的工作场所。
(四)注册资金:注册资金不少于人民币100万元;
(五)业绩与能力:监理过3个以上二类通信建设项目或6个以上三类通信建设项目,经验收质量合格。且具有同时承担2个二类通信建设工程项目的能力。
第十八条 丙级监理企业等级标准
(一)主要领导资历:企业负责人应具有中级职称,且具有从事通信工程的设计、施工或建设管理经验,并取得通信监理工程师资格;技术负责人应具有中级专业技术职称,且从事通信工程的设计、施工、建设管理或监理3年以上经历,并取得通信监理工程师资格。以上人员均要求年龄不超过60岁。
(二)技术力量:各类专业技术人员配置合理,已取得通信建设监理工程师资格证书的各类专业技术人员不少于25人(不包括聘用期一年以下人员以及年龄超过65岁以上人员),其中高级技术职称人员不少于2人,经济师、会计师不少于2人。
(三)技术装备:拥有承担相应工程的检查、测量仪器、设备和交通工具。有固定的与人员规模相适应的工作场所。
(四)注册资金:注册资金不少于人民币 50万元;
(五)业绩与能力:监理过3个以上三类通信建设项目,质量合格。且具有同时承担2个三类通信工程的能力。
第十九条 申请临时等级的企业应符合相应等级标准,其中,主要领导和技术力量中未取得通信建设监理工程师资格的应取得通信建设监理工程师培训合格证。 新设立的企业不考核企业承担工程业绩。
第二十条 各级通信建设监理企业的监理业务范围(具体承担工程业务范围在证书副本中明确,通信建设监理业务范围划分表见附表二)
(一)甲级(临时甲级)可承担一、二、三类通信建设工程监理;
(二)乙级(临时乙级)可承担二、三类工程监理;
(三)丙级(临时丙级)可承担三类工程监理。

第四章监督管理

第二十一条 通信建设监理企业资质实行年检制度,每年进行一次年检。
中央管理企业的年检工作由信息产业部负责;非中央管理企业的年检工作按下列规定进行: 甲级资质:由所在省、自治区、直辖市通信管理局初审,报信息产业部年检; 乙级、丙级资质:由所在省、自治区、直辖市通信管理局负责年检。年检结束后,将年检情况汇总表(见附表三)报信息产业部综合规划司备案。
第二十二条 年检工作程序如下:
(一)持证单位每年5月底以前向信息产业部或所在省、自治区、直辖市通信管理局提交《通信建设监理企业资质年检表》(见附表四)、《通信建设监理资质证书》(副本)、《监理业务手册》,《企业法人营业执照》副本复印件及其他有关资料。
(二)信息产业部或省、自治区、直辖市通信管理局收到企业年检资料于6月底前做出结论,并在证书(副本)的年检记录栏内加盖年检专用章。由省、自治区、直辖市通信管理局负责初审的,初审部门应在每年6月15日前将签署初审意见的企业年检材料报部,部应于6月底前做出年检审查结论。
第二十三条 年检内容包括:企业资质情况、所承担工程项目完成情况、工程质量、安全、市场行为情况等。
第二十四条 企业年检结论分为:“合格”、“基本合格”、“不合格”三种。
企业资质条件完全符合资质评定标准,年度内承担过3项工程监理项目,且质量合格,未发生质量和安全事故的,年检结论为“合格”。
有下列情况之一的,年检结论为“基本合格”:
(一)企业注册资金或工程技术人员未达到标准,但不低于标准的70%,并且未发生质量和安全事故的;
(二)年度承担监理业务少于3项,且未发生质量和安全事故的。
有下列情况之一的,年检结论为“不合格”:
(一)企业注册资金或通信监理工程师未达到标准的70%;
(二)上年度年检结论为基本合格,本年度仍未达到标准的;
(三)年度未承担过监理业务的;
(四)发生重大质量、安全事故的;
(五)年检申报材料弄虚作假的。
第二十五条 年检不合格、未按时参加年检的,其证书自行失效,由发证机关收回证书。
持证单位发生分立、合并时,应在30日内到原发证部门办理重新核定资质手续。
第二十六条 持证企业变更名称、地址、注册资金、法人、技术负责人等,应在每年年检时说明情况,由原发证机关审核后,在证书副本变更栏内注明,变更名称的应由原发证机关换发新的资质证书。
第二十七条 企业破产、倒闭、撤消、歇业的,应当将证书交回原发证机关,由原发证机关予以注销。
第二十八条 通信建设监理企业资质实行通告制度。
信息产业部于每年年检工作结束后,在媒体上公布所有年检合格监理企业及新审批监理企业名单。
第二十九条 监理企业在申请资质或年检时,采取弄虚作假、行贿等不正当手段虚报资料的,信息产业部或通信管理局将根据情节轻重,不予核发资质证书或给予停止使用资质证书3至6个月、降低等级直至收回资质证书。
第三十条 监理企业必须严肃执业,对于涂改、伪造、出借、转让或出卖资质证书的将给予通报批评、停止使用直至收回资质证书。
第三十一条 监理企业必须在资质等级规定批准的业务范围内执业,禁止监理企业转让监理业务,禁止监理企业超越本企业监理等级许可的范围或者以其他监理单位的名义承担监理业务。违反本条规定的,由信息产业部或通信管理局责令其改正;并视情节轻重,收回资质证书3至6个月,并将违法行为记录在案,作为年检的重要依据;对再次转让监理业务、越级或超范围承接监理业务的,降低资质等级或收回资质证书。
第三十二条 监理企业不得转让、出借资质证书或允许他人以本企业名义承接业务。对违反本条规定的,由信息产业部或通信管理局责令其改正,视情节轻重,收回资质证书 3至 6个月,并将违法行为记录在案,作为年检的重要依据。
第三十三条 对于不履行监理职责,未及时制止施工单位不按照工程设计图纸和施工技术标准施工的监理企业,由信息产业部或通信管理局责令其改正;造成损失的,监理企业按照国家有关规定承担相应法律责任。对于与施工单位串通,不按照工程设计图纸和施工技术标准施工的,除依照上述规定处理外,由信息产业部或通信管理局降低资质等级,两年内不得升级;造成重大事故的,收回资质证书。
第三十四条 对于与建设或施工单位串通,弄虚作假,在工程上使用不符合设计要求和强制性技术标准的材料、构配件和设备,降低工程质量的,由信息产业部或通信管理局责令其改正,视情节轻重,收回资质证书3至6个月,或降低资质等级或收回资质证书。
第三十五条 从事资质认证工作的部门和人员在资质认证过程中,必须坚持公正、科学的原则。在工作中严重失职、索贿、受贿或者是侵害企业合法权益的,由所在单位给予行政处分;情节严重性构成犯罪的由司法部门处理。

第六章 附 则

第三十六条 本办法由信息产业部负责解释。
第三十七条 本办法自发布之日起施行。


--------------------------------------------------------------------------------
附件二

通信建设监理工程师资格管理办法

第一章 总 则

第一条 为适应通信建设工程监理的需要,做好通信建设监理工程师的资格管理工作,制定本办法。

第二条 本办法所称通信建设监理工程师是指经信息产业部批准,取得相应的资格证书,按核定的监理专业从事通信建设监理工作的人员。

第三条 通信建设监理工程师资格系执业资格。具有通信建设监理工程师资格者,经聘任可以在通信建设项目中担任总监理工程师、总监理工程师代表、监理工程师等岗位职务。

通信建设监理工程师只能在一个企业任职。

第四条 通信建设监理工程师申请监理的专业分为以下三类:

(一)电信工程:有线传输工程、无线传输工程、电话交换工程、移动通信工程、卫星通信、数据通信工程、综合布线工程、通信管道工程。

(二)邮政工程:邮政工艺工程。

(三)通信铁塔工程。

第五条 信息产业部负责通信建设监理工程师资格的监督管理,负责审定和颁发《通信建设监理工程师资格证书》。

各省、自治区、直辖市通信管理局负责本地区通信建设监理工程师资格的初审和复查工作。

第六条《通信建设监理工程师资格证书》由信息产业部统一印制。

第二章申报条件及申报程序

第七条 申请通信建设监理工程师资格者,应同时具备以下条件:

(一)遵纪守法,遵守监理工作职业道德;

(二)从事通信建设工程监理工作,在监理单位任职;

(三)身体健康,能胜任现场监理工作,年龄不超过65岁;

(四)具有高级技术、经济职称,有2年及以上从事通信建设工程工作经历;或取得中级工程技术、经济职称,有3年及以上从事通信建设工程经历;

(五)取得信息产业部授权认可的通信建设监理工程师培训结业证书。

第八条 申请人应提供以下材料:

(一)本人填写的《通信建设监理工程师资格申请表》(见附表一)一式3份;

(二)申请人专业技术职称证书复印件(加盖所在单位公章),身份证复印件;

(三)申请人取得的通信建设监理工程师培训结业证书复印件(加盖所在单位公章);

(四)申请人近期免冠1寸照片2张。

第九条 申报通信建设监理工程师资格工作,每年办理一次。

各省、自治区、直辖市通信管理局应于每年4月底前将申报材料报信息产业部综合规划司。

第十条 申请人将申报材料交所在单位审查并签署意见后送所在省、自治区、直辖市通信管理局进行初审。初审合格后,由省、自治区、直辖市通信管理局将申报材料一份集中报送信息产业部综合规划司。经审查合格者,由信息产业部颁发《通信建设监理工程师资格证书》。

第三章 监督管理

第十一条 信息产业部委托各省、自治区、直辖市通信管理局每2年对持有《通信建设监理工程师资格证书》的监理工程师进行复查,并填报复查汇总表(见附表二),报信息产业部备案。

信息产业部每4年对通信建设监理工程师资格情况进行复核。

第十二条 待复查人员应按规定时间向所在单位提交《通信建设监理工程师资格复查表》(见附表三)和《通信建设监理工程师资格证书》,由单位审查签署意见,统一报所在省、自治区、直辖市通信管理局复查。

第十三条 复查主要内容如下:

(一)是否符合本办法第六条规定;

(二)监理工作业绩情况;

(三)有无利用工作之便贪污、受贿、玩忽职守、工作失误造成质量事故;有无违反职业道德,违法乱纪行为。

(四)能否继续胜任现场监理工作。

第十四条 复查结论分为合格、不合格、不在岗三种:

(一)能自觉遵守监理工程师职业道德,有监理工作业绩,未发生重大质量事故及违法行为的,为“合格”。

(二)利用工作之便贪污、受贿、玩忽职守、工作失误造成质量事故;违反职业道德或发生过违法乱纪行为的,均为“不合格”。

(三)连续2年未承担过通信建设工程项目的监理工作,或不能胜任现场监理工作的,或年龄超过65岁的,为“不在岗”。

(四)未参加信息产业部规定的通信建设监理工程师继续教育培训。

第十五条 对复查合格者,由各省、自治区、直辖市通信管理局在其《通信建设监理工程师资格证书》上进行确认登记并加盖“复查合格”印章后发还本人;对复查不合格者,报请原发证单位取消其监理资格并收回证书;对不在岗者,报请原发证单位收回证书。

第十六条 凡遗失《通信建设监理工程师资格证书》者,需经所在省、自治区、直辖市通信管理局向信息产业部申请补发。

第十七条 通信建设监理工程师在监理工作中出现下列情况之一者,通信管理局应根据情节轻重,分别给予通报批评、取消监理资格并收回证书或5年内不再受理监理工程师资格申请。

(一)不能自觉遵守监理工程师职业道德,利用工作之便贪污、受贿、玩忽职守,缺乏监理工作责任心,造成不良影响者;

(二)监理工作失误,造成工程质量事故或经济损失者;

(三)以监理工程师个人名义承接工程监理业务者;

(四)同时在两个监理单位任职的;

(五)将证书撕毁、污损、转借、出让给他人或在证书上涂改者;

(六)以虚假或不正当手段获得《通信建设监理工程师资格证书》者。

第四章附则

第十八条 本办法由信息产业部负责解释。

第十九条 本办法自发布之日起施行。








附表:

一、通信建设监理企业资质申请表
http://www.mii.gov.cn/mii/hygl/2001-714/fubiao1.htm
二、通信建设监理业务范围划分表
http://www.mii.gov.cn/mii/hygl/2001-714/fubiao2.htm
三、通信建设监理企业资质年检汇总表
http://www.mii.gov.cn/mii/hygl/2001-714/fubiao3.htm
四、通信建设监理企业年检申请表
http://www.mii.gov.cn/mii/hygl/2001-714/fubiao4.htm

下载地址: 点击此处下载
乡镇行政行为的分类和规范

卜凡涛


  〔内容提要〕:乡镇行政行为的合法性、质量好坏直接关系着广大群众特别是农村居民的生产生活,对社会主义新农村建设有着重要的意义。近年来,乡镇依法行政工作取得了显著成绩,但是由于各方面的原因制约了乡镇行政行为的合法开展。本文以乡镇职权与行政行为的关系为标准,对乡镇行政行为进行了梳理和分类,并对其存在的问题提出相对应的防范措施,以促其在合法轨道内运行。
  关键词: 乡镇 行政行为  分类  规范

  乡镇政府是我国农村基层政府,其行政行为与广大群众特别是农村居民的联系密切,行政行为的合法性、质量好坏直接关系着广大农民群众的生产生活。近年来,随着“依法行政”理念的普及,乡镇政府的行政行为得到了很大的规范,依法行政工作取得了显著的成绩。但是,乡镇行政行为多是落实国家“三农”政策,完成上级有关行政部门交办的事项,在行使行政行为过程中,往往面临地区实际、群众态度、社会稳定等相关复杂因素,需要多个部门协作、动用多种行政手段才能完成,而相应的职责划分不明确又增加了行政行为失范的可能性。另外,有些乡镇“重视自身利益,轻视群众利益”、“重视行政手段,“轻视法律规定”,滥用职权、乱作为,怠于职权不作为现象还很普遍,而且乡镇行政行为的制约监督机制并不健全,很多乡镇行政行为实质上处于监督空白状态,这样就影响了乡镇行政行为的合法开展。为了更好地解决这些问题,有必要从行政法角度对乡镇行政行为进行一次详细的梳理和分类,从而提出对应的规范措施。以促进其在合法轨道内运行。
  一、乡镇行政行为的分类
  行政行为根据不同的标准,可分为具体行政行为和抽象行政行为,依职权行政行为和依申请行政行为等类别,但对于乡镇行政行为而言,存在着“三少三多”:照搬法律条文的少,需要自由裁量的多;独立完成的少,合作完成的多;自主开展的少,上级交办的多。所以原有的行政行为分类有不足以概括乡镇行政行为全貌之缺陷,不能全面反映乡镇行政行为的特征,也就不能够很好地指导、规范行政行为的行使。
多数行政法学者都认为行政行为是行政主体行使行政权的行为,可见,行政职权是行政行为的一个最重要的因素,从行政职权方面着手,就能很容易地辨别政府活动是不是行政行为,是在职权范围内运转还是超越职权滥用职权,是独立行使职权还是和其他部门共同行使职权。所以本文以乡镇政府的职权与行政行为的关系为标准对其进行分类,依此标准乡镇政府的行政行为大致可分为三大类:
  (一)乡镇独立完成的行政行为。是指乡镇政府依照法律法规、政策独立自主行使职权、在乡镇一级就能完成的行政行为。这类行政行为中除了乡镇一级的行政职权之外,再无其他公权力参与,乡镇是唯一的行政主体。根据“权责相符“的原则,这类行政行为的结果,除了法律特别规定之外,由乡镇政府独立承担。例如,在对损坏村庄和集镇的房屋、公共设施的管理中,根据《村庄和集镇规划建设管理条例》规定,乡级人民政府享有处罚权。
  (二)乡镇与其他部门共同完成的行政行为。这类行政行为是指在由几个行政主体共同行使相应职权才能完成的行政行为中,乡镇政府在其中某个阶段或者环节行使职权的行政行为。尽管各个部门在行政行为完成过程中起的作用可能有主次之分,先后之别,但各个部门的行政活动都是整个行政行为的有机组成部分,缺一不可。这类行政行为的结果,由行政行为各阶段或者环节的行使方相应承担。例如在“生育第二个子女审批”中,《山东省人口与计划生育条例》第二十六条第六款规定:“乡(镇)人民政府或者街道办事处应当对公民的生育申请及时受理、审核,并自受理申请之日起二十日内将审核意见和申请人的申请材料报县级计划生育行政部门审批。”在整个个审批中,乡镇政府的行政行为包括受理申请、出具审核意见并及时上报。这三个环节是乡镇政府职权的行使范围,在这三个环节出现渎职、不作为等现象给申请人造成损害的,乡镇政府需要承担相应责任。
  (三)乡镇依授权完成的行政行为。是指乡镇政府依照上级部门委托授权完成的行政行为,这类行政行为根据授权权限,又可以分成全部授权以及部分授权,其结果由授权委托方承担。但是受托方存在过错的,委托方有权追究其相应责任。例如,在社会抚养费征收中,《山东省人口与计划生育条例》第四十七条规定:“社会抚养费的征收,由县级计划生育行政部门作出书面征收决定,县级计划生育行政部门可以委托乡(镇)人民政府或者街道办事处作出书面征收决定。”这条规定就赋予了乡镇一级政府在计生执法中,可能作为社会抚养费征收的受托方从事执法活动。
  二、乡镇行政行为的规范
  虽然我国行政法律法规立法数量已成规模,但是具体到乡镇行政行为上面,却又常常面临无法可依的境况,越是对相对人侵害严重的行为,往往越容易遇到这样的问题。客观上是因为法律法规空白或者规定笼统,主观上是因为行政主体在行政行为行使过程中,头脑中缺乏法治观念,不是严格遵守法律规定和依法行政原则,而是千方百计钻法律漏洞。这就造成了乡镇行政行为的失范。
(一)乡镇独立完成的行政行为的规范。在该类行政行为中,有些行政行为的行使有明确具体的法律规定,对于这类行政行为,一定要严格按照法律规定进行。而对那些拥有职权但是没有具体法律规定如何具体行使,需要发挥乡镇政府主观能动性和自由裁量权的行政行为,一定要在法律原则允许范围内,做到《全面推进依法行政实施纲要》中依法行政的六项要求:合法行政、合理行政、程序正当、高效便民、诚实守信、权责一致。可以采取行政合同(行政契约)、行政指导等方式灵活行使,政府要兑现行政合同中的承诺,遵守信赖利益保护原则。如果出现了某些重大政策变动等情况,应该给予相对人必要的补偿,维护行政相对人的合法权益;对于招商引资等行为,还要综合考虑本地经济发展、环境保护等因素,遵守相关的法律规定,维护当地百姓的切身利益。既要在法律范围内积极追求“有作为”,又要避免超越职权、滥用职权的乱作为和消极对待、怠于行使的渎职不作为。
(二)乡镇与其他部门共同完成的行政行为的规范。共同行政行为往往是涉及行政主体众多、相对人人数众多、行政程序复杂、涉及利益面广阔、社会影响面广泛的行政行为,例如征地、动迁等。多存在着各行政部门之间权责划分不明确、不公开等问题,往往给人以“政出多门”之感,面对相对人的质询,往往出现“下级推上级、上级推下级”的相互推诿扯皮现象。对此,要明确并公开各行政主体之间的职权分工和责任承担以及行政行为程序、进展情况。各行政主体应该在其发挥职权的阶段或者环节中承担相应责任,乡镇政府应相应在其发挥职权的阶段或者环节承担行政责任。这样既避免了行政主体之间的推诿扯皮现象,也方便了群众与行政主体之间的沟通和交流。
(三)乡镇依授权完成的行政行为的规范。对于乡镇行使委托授权的行政行为,委托部门要公开委托授权的范围及依据、责任承担,受托乡镇要在规定的权限内行使权力,委托部门应给予必要的监督和指导,对于在行政行为行使中,因乡镇超越授权或者违反授权规定给相对人造成损害的,委托方要及时给予赔偿,并追究受托方的相关责任。
  三、结语
  乡镇要切实树立“依法行政“的理念,乡镇领导、乡镇行政人员要加强法律学习,增加法律知识储备,提高执法技能。要严格贯彻行政过错责任等各项依法行政制度。要充分发挥各种监督力量的作用。强化行政复议、行政执法监督等政府内部监督职能,督促乡镇行政自我纠错。司法机关要从司法监督方面发挥监督职能,畅通群众反映、反馈渠道,充分发挥电视台、报纸、网络等各种舆论媒体的监督作用,使乡镇行政行为在自我规范和外部监督之下得到更大的进步。

参考文献:
1、姜明安:《行政法与行政诉讼法》,北京大学出版社 高等教育出版社1999年版,
2、国务院:《全面推进依法行政实施纲要》,2004年。

(胶南市法制办  卜凡涛)

岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市物业管理办法的通知

湖南省岳阳市人民政府办公室


岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市物业管理办法的通知(岳政办发[2012]27号)




各县、市、区人民政府,岳阳经济技术开发区、城陵矶临港产业新区、南湖风景区、屈原管理区,市直各单位,中央、省属驻岳各单位:

  《岳阳市物业管理办法》已经2012年9月24日市人民政府第74次常务会议讨论通过,现印发给你们,请认真遵照执行。




  二○一二年十月二十九日



  岳阳市物业管理办法


  第一章 总 则

  第一条 为规范物业管理,维护业主和物业服务企业的合法权益,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》(国务院令〔2007〕第504号)等有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本市行政区域内的物业服务、管理及其相关活动,均适用本办法。

  第三条 物业管理应当实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。提倡业主通过市场竞争机制选择物业服务企业。

  第四条 市房地产管理局是本市物业服务行政主管部门,负责全市物业服务活动的监管。岳阳市物业管理办公室(以下简称市物业办)承担全市物业服务活动的具体监管工作。

  各县、市、区房地产行政主管部门,承担本辖区内物业服务活动的监管工作。

  街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会(村委会)要将物业服务纳入社区管理的工作范畴,负责物业管理小区的治安稳定、社会保障、城市管理和创建、计划生育等社会性事务管理;对辖区内物业小区业主(业主代表)大会、业主委员会的成立及活动进行指导、组织和监督;协调处理物业服务与社区管理、社区服务的关系和物业服务纠纷。

  各级住建、规划、公安、城管、人社、工商、质监、税务、物价、消防、环保、环卫、园林绿化、供水、供电、供气等相关部门应按照各自职责,做好与物业管理活动有关的工作。

  第五条 物业服务行业组织应当充分发挥服务、沟通作用,完善物业服务行业自律制度,协助主管部门做好物业服务企业及其从业人员信用信息工作。鼓励物业服务企业加入物业服务行业组织。

  第二章 物业管理区域与前期物业管理

  第一节 物业管理区域

  第六条 划分物业管理区域,应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础,考虑物业的共用设施设备、建筑物规模等因素,遵循方便生活和工作,有利于社区建设和管理,降低管理成本,提高服务水平的原则划定。

  第七条 对物业管理区域划定有争议、业主共同决定对物业管理区域进行分立或合并的,由物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)会同当地房地产行政主管部门等相关单位进行审查,确需调整的,予以确认并公告。

  第八条 建立物业管理区域备案制度。

  新建物业出售前,由建设单位向物业所在地的房地产行政主管部门备案,物业管理区域应在商品房买卖合同中载明。

  已经实施物业管理的,由物业服务企业向物业所在地的房地产行政主管部门备案。

  单位聘请人员进行物业服务的,由单位向物业所在地的房地产行政主管部门备案。

  第二节 配套建筑及设施设备

  第九条 新建小区,建设单位应当配建物业管理用房、业主委员会办公用房以及其他公共用房,并在房屋买卖合同中明确物业管理用房的具体位置。物业管理用房的配置应当符合下列规定:

  (一)物业管理用房由建设单位无偿提供,其面积不计入分摊公用建筑面积,其所有权依法属于全体业主,专用于物业管理服务工作,不得挪作他用,不得买卖和抵押。

  (二)物业管理用房建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的3‰至5‰配置,最少不低于100平方米;分期开发建设的,建设单位按不少于先期开发建设的物业建筑面积5‰的比例配置。

  (三)物业管理用房应当为地面以上、计算产权面积、编有房号、经普通装修、具备水、电、采光、通风等正常使用功能可直接使用的房屋;物业管理区域内配置了通迅、有线电视、网络宽带等设施的,应预留可正常使用的端口;没有配置电梯的,物业管理用房所在楼层不得高于第4层。

  第十条 建设单位在交付物业前,应当对物业管理用房、共用部位、共用设施设备及相关场地配置单独立户的水电气等计量器具。

  物业管理区域内二次供水、电梯、公共照明、园林景观等生活性用水、用电、用气,供水、供电、供气等单位应当按照价格主管部门规定的标准收费。

  第十一条 物业管理区域内规划作为停放汽车的车位、车库应当以出售、附赠或者出租等方式优先处分给业主,不得出售、赠予给业主以外的单位和个人。在满足业主需要后,建设单位可将车位、车库出租给业主以外的单位和个人,其每次租赁合同期限最长不得超过6个月。出租的车位、车库应当向全体业主公示,租赁合同应当报送物业服务企业备案,业主及业主委员会有权查询。

  利用业主共有的道路或者其他场地作为停放汽车的车位,属于全体业主共有,开发建设单位不得出售、附赠或者出租。

  第十二条 城乡规划、住建管理部门在进行住宅建设工程规划审批和设计审查时,应当就小区物业管理用房等配套建筑及公共设施设备的配置征求同级房地产行政主管部门的意见。

  第三节 前期物业管理与物业交接

  第十三条 分期开发的物业划定为一个物业管理区域的,应当由同一物业服务企业提供物业服务。

  建设单位承担前期物业服务责任。

  第十四条 建设单位应当在房屋预(销)售前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  有下列情形之一,经物业所在地县级以上房地产行政主管部门批准可以采取协议方式选聘物业服务企业:

  (一)投标人少于3人。

  (二)多层物业总建筑面积少于3万平方米,或者单栋高层物业总建筑面积少于1万平方米,或者多层、高层混合物业总建筑面积少于2万平方米。

  第十五条 招标人应当自确定中标人之日起15日内,向物业所在地房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的,还应当附招标代理委托合同。

  县级以上房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招投标活动的监督管理。

  第十六条 建设单位在预(销)售物业时,应公示前期物业管理服务合同和业主临时管理规约。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同,应当附有前期物业服务合同,并明确物业管理区域内属于全体业主共有的配套建筑、物业管理用房位置及公共设施设备。

  前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定;应当包含物业承接查验内容;涉及物业买受人共同利益的,其约定应当一致。

  建设单位出售物业时,不得承诺或者约定减免物业服务费用。本办法生效前建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用的,由建设单位承担。

  第十七条 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当将前期物业服务合同、业主临时管理规约等资料报房地产行政主管部门备案。

  第十八条 新建小区实行物业管理专项验收。建设单位应当严格按照规划设计要求和宣传推荐承诺建设配套设施,应向物业所在地县级以上房地产行政主管部门申请物业管理专项验收,小区经验收合格后方可交付使用。

  第十九条 新建小区具备以下条件后,可申请物业管理专项验收:

  (一)建设工程竣工验收合格,取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经建设行政主管部门备案。

  (二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热达到向终端用户计量和收费的条件。

  (三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成。

  (四)道路、绿地和物业管理用房等公共配套设施按规划设计要求建成,并满足使用功能要求。

  (五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等公共设施设备取得使用合格证书。

  (六)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全。

  (七)法律、法规规定的其他条件。

  第二十条 建设单位在物业管理专项验收合格后且在小区交付使用15日前应当与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、公共设施设备的承接查验工作。

  第二十一条 分期开发建设的物业项目,可以根据开发进度,对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时,办理物业项目整体交接手续。

  物业承接查验费用的承担,由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的,由建设单位承担。

  第二十二条 物业服务企业应当自物业承接查验后30日内,持下列文件向物业所在地的房地产行政主管部门办理备案手续:

  (一)前期物业服务合同。

  (二)业主临时管理规约。

  (三)物业承接查验协议。

  (四)建设单位移交资料清单。

  (五)查验记录。

  (六)交接记录。

  (七)其他承接查验有关文件。

  建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。

  第三章 业主、业主大会及业主委员会

  第一节 业 主

  第二十三条 依法取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为业主。

  业主按照法律法规、管理规约和物业服务合同的约定,有参加物业管理活动的权利,并有合理使用物业、维护公共利益的义务。业主不得以放弃权利为由不履行义务。

  第二十四条 根据业主(业主代表)大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定,业主可以以幢、单元、楼层为单位共同决定本单位范围内的物业管理具体事项。

  第二节 业主(业主代表)大会

  第二十五条 一个物业管理区域成立一个业主大会,由物业管理区域内全体业主组成。业主人数在1000人(含1000人)以上的,可以按比例推选业主代表,组成业主代表大会。

  第二十六条 物业管理区域内已交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积的50%或者首次交付使用的物业已满两年且交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积40%以上的,建设单位应当及时书面报告物业所在地的房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府),并报送筹备首次业主(业主代表)大会会议所需资料。

  占业主总人数20%以上的业主可以联名向房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)提出设立业主(业主代表)大会的书面申请。

  街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到书面申请之日起60日内组织业主成立首次业主(业主代表)大会筹备组(以下简称筹备组),筹备召开首次业主(业主代表)大会会议。

  第二十七条 筹备组由业主代表和街道办事处(乡镇人民政府)、建设单位代表组成,其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。

  筹备组应当自成立之日起7日内以书面形式在物业管理区域内公告其成员名单和工作职责。

  第二十八条 筹备组应当自成立之日起90日内按相关规定组织召开首次业主(业主代表)大会会议。自业主(业主代表)大会依法成立之日起,筹备组自行解散。

  召开首次业主(业主代表)大会会议所需的宣传、文印资料等经费由建设单位承担。

  第二十九条 业主(业主代表)大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持以下材料向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)和县级以上房地产行政主管部门备案:

  (一)筹备组出具的由组长签字的业主(业主代表)大会成立情况的报告。

  (二)业主(业主代表)大会决议。

  (三)管理规约、业主(业主代表)大会议事规则。

  (四)业主(业主代表)大会选举业主委员会情况和业主委员会委员名单。

  材料齐全的,应当当场予以备案,同时街道办事处(乡镇人民政府)应将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居委会(村委会)。

  第三十条 第二十九条第(二)、(三)、(四)项内容发生变更时,应当在30日内办理备案手续。

  第三十一条 业主(业主代表)大会职责:

  (一)制定、修改业主(业主代表)大会议事规则和管理规约。

  (二)选举业主委员会或更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作。

  (三)选聘、解聘物业服务企业,授权业主委员会与物业服务企业签订、变更或解除物业管理服务合同。

  (四)制定、修改、审议物业管理区域内公共设施设备的使用,公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

  (五)审定物业专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施。

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施。

  (七)涉及业主共有和共同管理权力的其他重大事项。

  第三十二条 业主(业主代表)大会会议分为定期会议和临时会议,由业主委员会组织召开。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主(业主代表)大会临时会议:

  (一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的。

  (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的。

  (三)业主(业主代表)大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

  业主委员会不依法或者不依约履行组织召开业主(业主代表)大会会议职责的,县、市、区房地产行政主管部门应当责令其在30日内召开;逾期仍不组织召开的,街道办事处(乡镇人民政府)应当会同县、市、区房地产行政主管部门在30日内组织业主召开业主(业主代表)大会会议。

  第三十三条 业主(业主代表)大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见的方式进行。采用书面征求意见的方式时,应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告;业主在规定期限内未反馈意见的,视为弃权。

  业主委托代理人参加业主大会会议应当出具书面委托书,明确委托权限、期限和内容。

  业主(业主代表)大会会议决定本办法第三十一条第(五)项和第(六)项规定的事项的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定本办法第三十一条规定的其他事项的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

  第三节 业主委员会

  第三十四条 业主委员会是业主(业主代表)大会的执行机构,执行业主(业主代表)大会决定的事项,由业主(业主代表)大会选举产生,向业主(业主代表)大会负责并报告工作,受业主、业主(业主代表)大会监督,业主委员会实行任期制,每届任期不超过5年,可连选连任。业主委员会委员具有同等表决权。

  业主委员会委员一般由5人至11人单数组成。分期开发的物业达到首次业主(业主代表)大会会议召开条件时,一般选举5名业主作为业主委员会成员,以后各期交付使用时,按照业主(业主代表)大会议事规则的规定增选成员。

  第三十五条 业主委员会委员从全体业主中选举产生。无正当稳定收入、不执行业主(业主代表)大会决议、违反管理规约不履行业主义务以及不按物业服务合同缴纳物业服务费用的,不具备业主委员会委员资格。

  选举业主委员会委员时,可以按照委员人数的40%配备候补委员。业主委员会委员缺员时,由候补委员递补。候补委员全部递补为委员后仍有缺员的,应当召开业主(业主代表)大会会议补选。

  有下列情形之一的,业主委员会委员资格终止:

  (一)任职期限届满或者书面提出辞职的。

  (二)房屋权属变更,不再为该物业管理区域内业主的。

  (三)完全丧失民事行为能力或无法正常履行职责的。

  (四)业主(业主代表)大会议事规则规定的其他情形。

  业主委员会委员应当在资格终止之日起3日内向本届业主委员会移交由其保管的印章、相关财物和档案资料。拒不移交的,街道办事处(乡镇人民政府)应当责令其移交,物业所在地公安机关应当予以协助。

  第三十六条 业主委员会讨论、决定物业管理公共事项,应当召开委员会会议,并于会议召开3日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程,听取业主的意见和建议。业主委员会的决定,应当经全体委员半数以上签字同意。

  业主委员会应当将业主(业主代表)大会、业主委员会的决定在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内予以公告。

  第三十七条 业主委员会任期届满30日前,应当召开业主(业主代表)大会会议进行换届选举。

  业主委员会任期届满仍未进行换届选举的,县、市、区房地产行政主管部门应当责令其在30日内改正;逾期不改正的,街道办事处(乡镇人民政府)应当会同县、市、区房地产行政主管部门、社区居委员(村委会)在30日内组织召开业主(业主代表)大会会议进行换届选举。

  新一届业主委员会成立后10日内,前业主委员会委员应当在街道办事处(乡镇人民政府)监督下完成交接工作。

  第三十八条 业主(业主代表)大会和业主委员会工作经费由全体业主承担,不得在物业服务费中列支,经费筹集、管理和使用的具体办法,由业主(业主代表)大会议事规则规定。业主(业主代表)大会和业主委员会工作经费的使用情况应该定期在物业管理区域内公告,接受业主的监督和咨询。

  第三十九条 物业管理联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会(村委会)和县、市、区房地产行政主管部门、相关物业管理区域的业主委员会、物业服务企业以及公安派出所、相关行政部门各方代表组成。主要协调业主委员会不依法履行职责和换届过程中出现的问题;相邻小区之间和与专业运营单位之间出现的问题;物业服务合同履行、变更交接物业服务企业等物业管理纠纷。联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)负责召集,所作出的决定相关各方应共同遵守。

  第四章 物业服务

  第四十条 物业服务企业应当按照国家规定在资质等级许可范围内承接物业服务业务。未取得物业服务资质证书的,不得从事物业服务业务。

  从事物业管理的人员应当按照国家规定,取得职业资格证书。

  第四十一条 市房地产行政主管部门应当建立物业行业信用信息系统,对物业服务企业、注册物业管理师、项目经理人等物业从业人员实行动态监督管理。

  物业服务企业应当向市物业办定期报送信用档案信息、统计报表等相关资料。

  第四十二条 建立物业服务项目经理人制度。

  物业服务项目主要负责人为项目经理人。

  第四十三条 物业服务合同由业主委员会与业主(业主代表)大会选聘的物业服务企业签订。合同中的下列内容应当事先提交业主(业主代表)大会会议表决通过,但业主(业主代表)大会已授权业主委员会决定的除外:

  (一)物业服务事项。

  (二)物业服务质量及服务费用。

  (三)物业管理区域内公共秩序维护事项。

  (四)合同期限。

  (五)违约责任。

  物业服务企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业,但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。

  第四十四条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内将物业服务合同报物业所在地县级以上房地产行政主管部门备案,并将备案材料抄送物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)。

  第四十五条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。

  住宅的公共性服务、车辆停放服务和装修服务收费,实行政府指导价。

  政府指导价由物价主管部门会同房地产行政主管部门确定,并定期调整和公布。

  物业服务企业可以根据业主的委托提供服务合同约定以外的服务项目,服务费用由双方按市场价格约定。

  第四十六条 物业服务企业在实施收费前,应当按照价格主管部门规定,在其服务区域内的显著位置或收费地点,采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。

  房地产行政主管部门和价格主管部门要加强对物业服务企业服务标准的监督。对服务标准与收费标准不相符的,应责令整改;对整改不到位的,应降低其收费标准。

  第四十七条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业运营单位应当向终端用户收取相关费用(终端用户指接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等服务的最终分户业主或使用人)。

  物业服务企业受相关单位委托代收前款费用的,应与委托人协商代收佣金,不得向业主收取手续费等额外费用,并应当向业主出具专业运营单位的发票。

  第四十八条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费,业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  业主转让物业时,产权转移之前的物业服务费用,由物业出让人承担;产权转移之后的物业服务费用,由物业受让人承担。物业受让人在产权转移时应向物业服务企业了解物业服务合同、管理规约等情况,并督促原业主结清相关物业服务费用。

  业主、物业使用人未按照物业管理服务合同交纳物业服务费的,物业服务企业可按物业服务合同的约定加收违约金,但违约金最高额不超过欠费金额。

  业主委员会应当督促不交纳物业服务费的业主限期交纳物业服务费。

  第四十九条 物业已满足交付使用条件但尚未出售、出租,或者因建设单位原因未按时交付业主的,物业服务费由建设单位全额承担。

  物业交付后的物业服务费用由业主承担。

  物业交付是指业主收到物业交付书面通知并办理完验房交接手续。业主收到物业交付通知书后 30日内无正当理由不办理验房交接手续的,视为交付。

  第五十条 物业服务合同期限届满90日前,业主委员会应当组织召开业主(业主代表)大会,决定续聘或新聘物业服务企业,并将决定书面告知物业服务企业;

  业主(业主代表)大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满30日前与物业服务企业续签物业服务合同;业主(业主代表)大会决定选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内退出物业管理区域,并在业主委员会的监督下与新选聘的物业服务企业办理好交接手续。

  物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满90日前书面告知业主委员会;没有业主委员会的,应当在合同期限届满90日前在物业管理区域内公示,并书面告知物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)。

  第五十一条 物业服务合同期限届满,业主(业主代表)大会没有作出新聘或者续聘决定,物业服务企业按照原合同继续提供服务的,原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间,任何一方提出终止合同的,应当提前90日告知对方。

  第五章 物业使用与维护

  第一节 物业使用

  第五十二条 业主或者物业使用人使用物业应当遵守法律法规和管理规约,物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)损坏房屋承重结构、主体结构,破坏房屋外貌,将不具备防水条件的房间或者阳台改为卫生间、厨房。

  (二)擅自改变房屋使用性质,占用、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备或者擅自移动房屋共用设施设备。

  (三)违章搭建建筑物、构筑物。

  (四)随意倾倒垃圾、杂物。

  (五)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒、有害物质或者制造超过规定标准的噪声。

  (六)占用消防通道。

  (七)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活。

  (八)有关法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。

  违反前款规定的,其他业主、业主委员会、物业服务企业有权予以制止。制止无效的,物业服务企业、业主委员会及有利害关系的业主应当及时报告房地产、规划、城管、环保、消防、公安等有关管理部门。有关管理部门在接到报告后,应当依法予以制止或者处理。

  第五十三条 物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备,不得擅自改变使用性质,因特殊情况需要改变使用性质的,应当遵守有关法律、法规、规章以及管理规约的规定,并经业主(业主代表)大会及有利害关系的业主同意,依法办理相关手续。

  第五十四条 任何单位或者个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路或者公共场地。供水、供电、供气等运营单位因维修养护等需要临时占用、挖掘道路或公共场地的,应首先通知业主委员会和物业服务企业,征得同意并办理相关手续后方可施工;因发生水、电、气事故,确需紧急抢修的,供水、供电、供气等运营单位可先行抢修,完工后应及时恢复原状,造成损失的应予赔偿。

  第五十五条 在不影响通行、消防和安全的前提下,确需经常占用道路或者公共场地停放机动车辆的,应当征得业主(业主代表)大会的同意,并按规定交纳场地占用费。对车辆停放有保管要求的,由车主或者车辆使用人与物业服务企业另行签订特约保管合同。



  第二节 物业维护

  第五十六条 建设单位应当建立健全物业售后维修服务体系,按照国家和省有关规定及合同约定,承担物业的保修责任。

  建设单位可以将物业保修的有关事宜以书面形式委托物业服务企业承担。

  物业保修期届满后,业主专有部分的管理、养护、维修由其自行负责,相邻业主应当提供便利。业主对其专有部分进行管理、养护、维修时,应当尽量避免对相邻和共用物业造成损害;造成损害的,应当予以赔偿。

  第五十七条 通过物业管理区域的城市道路及其绿化和市政公共设施的维护,由市政、园林部门负责;通过物业管理区域的市政公共道路的清扫保洁,由环卫部门负责;物业服务企业收集到垃圾中转站的生活垃圾的清运,由环卫部门负责;供水、供电、供气、供热等专业运营单位应当承担分户计量表和分户计量表前(包括变电、二次供水、换热、燃气调压)等设施设备及相关管线和计量装置的维修养护责任。

  第五十八条 物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督按有关规定执行。

  第六章 法律责任

  第五十九条 违反本办法规定的,依照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》(国务院令第504号)等有关法律、法规处理。

  第七章 附 则

  第六十条 业主自行管理物业的,参照本办法的有关规定执行。

  第六十一条 本办法自发布之日起施行。