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上海市人民政府


上海市利用外资开发经营内销商品住宅规定
上海市人民政府



第一条 为了进一步利用外资开发经营内销商品住宅，加快本市旧区改造步伐，根据国家和本市有关国有土地使用权出让及内销商品房建设管理的法律、法规，制定本规定。
第二条 本规定适用于列入市人民政府（以下简称市政府）旧区改造计划的危房、棚户、简屋、二级旧里密集（建筑面积占总量70％以上，其中危房、棚户、简屋建筑面积占总量50％以上）地区（以下简称危棚简屋密集地区），利用外资开发经营内销商品住宅的活动。
第三条 在危棚简屋密集地区利用外资开发经营内销商品住宅，由政府直接提供土地，投资者按国有土地使用权出让方式获得土地使用权。土地使用权出让价格给予优惠，具体由区人民政府（以下简称区政府）根据不同地段确定。土地使用权出让的收入应按下列标准上缴市政府：
（一）容积率在1．8以内（含1．8）的，按外商投资企业年土地使用费标准×5年计算。
（二）容积率超过1．8的，超过部分按外商投资企业年土地使用费标准×5年×50％计算。
第四条 对利用外资开发经营内销商品住宅的项目，在第三条规定的土地使用权出让价格给予优惠的基础上，自三级地段起，按不同地段等级适当减收出让金。减收比例为：三级地段10％，四级地段20％，五级地段30％。
第五条 利用外资开发经营内销商品住宅的土地使用权出让年限最高为七十年。
国内购买者的房屋所有权，按照本市内销商品住宅管理的规定执行。
第六条 利用外资开发经营内销商品住宅的地块，根据经批准的详细规划要求，由所在地的区政府决定，报市房屋土地管理局备案；利用外资开发经营内销商品住宅的项目，按外商投资项目审批权限，由市外国投资工作委员会（以下简称市外资委）或其他有审批权的机关审批，并抄送
市计划委员会和市建委，列入本市利用外资计划和商品房建设计划。
第七条 市房屋土地管理局应当定期将经确认可利用外资开发经营内销商品住宅的地块位置、面积、地段等级等情况向社会公告。
第八条 因利用外资开发经营内销商品住宅而发生的拆迁安置费用，由投资者承担。
利用外资开发经营内销商品住宅地块的市政公用设施，由有关部门向投资者收取配套费用并负责建设，或者经有关部门批准后，由投资者自行建设。
第九条 利用外资开发经营内销商品住宅，应当签订土地使用权出让合同，并按土地使用权出让的规定程序办理审批手续。出让合同除按规定明确有关事项外，还应包括下列内容：
（一）商品住宅的销售对象为国内的个人或企业、事业单位、机关、团体等；
（二）土地受让方必须履行合同规定的义务，并享有合同规定的权利。
第十条 利用外资开发经营内销商品住宅，应当根据国家和本市有关规定，成立特定地块的项目公司或综合性的房地产公司实施开发。
第十一条 利用外资开发经营内销商品住宅所需的拆迁安置基地，应当纳入各区的旧区改造用地计划，由区政府负责协调核定。
第十二条 利用外资开发经营内销商品住宅需拆迁房屋及其附属物的，按本市房屋拆迁管理的有关规定执行。
对要求回原地安置的被拆迁户，实行有偿安置，按下列规定购房：
（一）在规定的安置面积以内的，以商品住宅成本价购买；
（二）超过规定安置面积的部分，以商品住宅市场价购买；
（三）房屋产权归购买者所有。
第十三条 利用外资开发经营内销商品住宅，其房屋拆迁由政府统一组织实施，具体实施拆迁的单位按拆迁实际成本的3％收取管理费。
第十四条 利用外资开发的内销商品住宅向境外销售时，应当按土地使用权出让规定，重新签订土地使用权出让合同，并按当时的外销商品住宅的土地使用权出让价格，补缴出让金差价。
第十五条 利用外资开发经营内销商品住宅的预售和销售，按照本市土地使用权出让地块商品房开发经营管理的有关规定执行。
第十六条 利用外资开发经营内销商品住宅，应按规划配置公建设施。在确保其它公建设施配置的前提下，商业服务设施可按不高于15％的比例配套建设，并遵循“谁投资，谁所有，谁受益”的原则，产权归投资者所有。
第十七条 本规定具体应用中的问题，由市建委会同市外资委解释。
第十八条 本规定自发布之日起施行。1993年12月28日市政府批准的《上海市利用外资开发经营内销商品住宅暂行规定》同时废止。



1995年8月28日
论澳门基本法第6条与第103条中财产权的保护、限制与征用[1]

范剑虹
【摘要】
文章结合德国的经验教训，对澳门基本法第6条和第103条的法律适用作出探讨，尤其是对财产权在基本法上的保护与限制做出了德国式的深入探讨。
【关键词】财产权、基本法、财产权的限制与保护、补偿的规则、所有权、财产的征用与限制的区别、区分理论


一、导论 　

　　澳门特区基本法第6条和第103条第1与２款中财产权的保护、限制与征用是各国宪法或基本法中人的基本权利中的极为重要的条款。两大法系均各国均对此详细的论述。法学家培根（Bacon）1623年写的《崇学论》(De dignitate et augmentis scientiarum)中说过：“判断的对象（本国法）不能同时成为判断的标准”， 马克·安塞尔（Marc Ancel）也说过：“在一国法律中固步自封，就像劝诱生物学家把研究仅仅局限于一个种类的生物上一样“[3]。因而，在澳门基本法中的有些条款的判例或司法解释还十分有限或还不详尽的情况下，参照其它国家的学理与判例及立法的科学内涵，也是对澳门的基本法的发展的一种科学的参与。即使现在还存在着不同的国家与不同的政制，但是“政通人和、安居乐业”是各国宪法追求的一个重要目标，加上大多数的法律科学是无国界的，因而重视别国的科学、重视别国的实践，无疑是法律本地化不可缺少的内容。由于德国基本法的严格的科学体系与完整的社会福利架构，以及英美[4]法在二战后参与了德国基本法的制定，再加上作为大陆法系代表国的德国宪法法院对基本法中基本权利的特别贡献，因而德国的基本法的理论与实践无疑具有一定的学习价值。本文就试图从澳门的实际出发，结合德国的经验教训，对澳门基本法第6条和第103条的法律适用作出一个抛砖引玉的探讨。这种对财产权在基本法上的保护与限制的探讨，不仅仅是宪法学者感兴趣的领域，而且还是经济宪法[5]与经济行政法和民法与经济私法专业的法律工作人员感兴趣的题目。　

　　　

　　1、历史与意义　

　　除了1789年法国的人权宣言已涉及财产权外, 纵观宪法史，最早在法律上明文规定财产权的仅见1849年德国的《法兰克福帝国宪法》（Frankfurter Reichverfassung）第164条和1919年的德国《魏玛宪法》（Weimar Rechtsverfassung - WRV）第153条。 值得世人注意的是，《魏玛宪法》（WRV）第153条，在私人所有权的自由支配与自然法 （liberalistisch-naturrechtlicher Begruendung des Privateigentums）的社会功能（soziale Funktion）的关系上做出了重大的立法上的解释[6]，因而被1949年的西德基本法所接受。以后各国均对财产权的保护制定了类似的立法规定。美国的宪法修正案第5条和第14条中都涉及财产权的保护与合法征用。同样，澳门基本法的第6条、第103条也规定了对个人财产权利的保护和规定了公权力对此的一些补偿义务。这对于澳门的经济与宪法秩序具有重大意义。从自由的基本权利的角度，财产权（尤其是所有权）作为个人劳动的结果，在内在上与个体的自由权利[7]是密不可分的。财产权保证了自然人与法人在财产领域的自由空间，并因此可以使得权利享受者真正行使其它的基本权利[8]。因为，人首先必须满足生存权，进而才能谈及人的其它基本权利与满足其它的尊严[9]。所以，从某种角度来说，一个地区或一个国家的人民的如果富裕了，并能合法地行使其财产权，那么就可以真正行使其它的权利，那么这个地区与国家的人民就会安居乐业，《管子·治国》说得好：“凡治国之道，必先富民，民富则易治，民贫则难治也…故治国常富，乱国常贫。是以善为国者，必先富民，然后治之”。[10]因此，如何对待财产权是基本法中一个重要的条款，不能不慎重对待。　

　　　

　　2、结构与问题　

　　从宏观上看，世界各国宪法（包括基本法）的内容往往分为两大部分：一是有关国家或地区的机构设定及其权力的分配；二是公民的基本权利。从内容结构上看，澳门基本法中总则中第6条中规定了依法保护财产权，在澳门基本法的经济篇中，也即第103条中有规定财产权与征用等问题, 但在澳门基本法的基本权利中没有相应的规定（草案中曾有规定）。而实际上经济篇第103条中的有些内容与总则的第6条属于基本的权利，也可以考虑放在公民（或居民）的基本权利这一章节中加以保护[11]。按现在的安排中，第6条依法律保护私有财产权的条款强调的是按现有的法律去保护。财产权的有关内容和权利的限制，能否由比基本法低一级的法律或行政法规予以规定，在基本法层面上没有做出规定，仅在第103条规定了征用的问题。而征用还不能理解为对财产权的限制。因而，它的划分是在另一种逻辑体系与利益考虑下安排的，也即除了合法征用，对财产权的法律限制不在基本法上规定，这样的安排给私人的财产保护增加了空间，但是会给立法会和政府的对财产权的限制的立法带来一定的矛盾。因为财产权的有关内容与权利在基本法中仅涉及到保护，而没有说，通过法律可以限制它，那么法律限制了它，是否限制了其在基本法上规定的权利。虽然，在基本法第44条规定了义务条款，由于它是被放在基本权利一篇章中，而不在总则中规定，一般可理解为对此篇章的居民的基本权利的一种义务要求，但是此条是否也可看作为对经济篇章的第103条的一种义务呢？在法律结构逻辑上可能会有疑问。假如在法理上能够解释的通的话，那么遵守义务条款，在立法上还不能等同于对基本法中规定财产权的内容与权利可以通过法律限制，也就是说基本法没规定法律有权限制这种权利，那么遵守法律的义务的要求是否没有了根据。基本法第41条也仅是涉及澳门居民享有澳门特别行政区法律保障的其它权利和自由。虽然其它权利可以包括财产权，但是通过第41条与财产权相联系，并引用第44条来说明行使财产权须遵守义务，还是不能将遵守义务的条款，等同于对财产权的法律限制的条款。遵守法律义务应该不能将这种法律看作为限制他高一级的基本法所保护的财产权，而这种财产权的限制，基本法没有规定。当然，没有规定并不能说基本法的立法者反对对此权利的限制，而是可能是基本法将法律因公共利益限制私人财产的问题留给了低一级的法律去规范，以及让学理与判例去解决其中的争议。但是这样做，我本人冒昧认为可能不是对共识的问题和已属基本法应规定的问题的另一种可考虑的做法。　

　　从微观上看，澳门基本法第6条仅涉及依法保护私有财产。而第103条第一款第一句就更为具体地涉及到的是保护私人和法人的财产权（包括所有权）和继承权两部分，但是在法理上，这种权利保护实际上应包含着权利的限制。尽管在第6条与第103条中，没有明示这种权利的限制，但是在法理上，权利条款后应该涉及到“有关内容和权利限制由法律予以规定”的字句。财产应履行义务，财产权的行使应有利于社会公共利益，这已是现代立法与司法的共识[12]。所以第6条与第103条第一款第一句在法理上应该包含财产权和继承权的保护与限制的两层含义，而“权利限制的合法与非法性”实际上就是本文讨论的一个关键问题；　

　　澳门基本法第103条第一款第二句讲的是财产的征用以及补偿。这儿什么是财产权的合法限制，什么是私人财产的合法征用，需要细心区别限制与征用的不同的法律规则。当然仅就征用而言，通常必会涉及是否符合社会公共利益的关键问题。所以，基本法第103条第一款第二句涉及的是财产的合法征用及补偿和非法征用及赔偿的问题。那么征用的合法与非法就势必又是本文讨论的另一个关键的问题；　

　　澳门基本法第103条第2款，讲的是补偿的规则（Entschaedigungsregel,也称为Junktimklausel）。与上述的依法征用有关，但通常与合法地限制财产权规范无关，因为这种合法的限制财产权通常（不包括例外）是不予补偿的。确定财产补偿时，应适当考虑社会公共利益和相关人员的利益。对于补偿额有争议的，容许提起诉讼。这里不同的补偿的原则是不同的补偿规则制定的法理基础与关键问题所在。所以，这也是本文附带讨论的一个问题。　

　　澳门基本法第103条第3款讲到的企业所有权的保护与外来投资的保护，不是本文的主要议题，也不完全是澳门居民的私人财产的基本权利，但可以作为以后的议题，所以在此不予讨论。需要强调的是，按各国的宪政立法，如基本权利依其性质也可适用法人的，一般仅适用于国内法人机构[13]。　

　　综述上述，澳门基本法第6条和第103条第1款与第2款的内容结构引出以下问题：　

　　在法律逻辑上以及实体法上，基本法第6条和第103条第1款与第2款的财产权保护与限制在法律适用时如何处理？征用的合法与非法在法律适用时又如何界定与处理？合法征用的补偿应遵循怎样合理原则去解决？这些问题涉及第6条和第103条款后的逻辑与理论架构，必须进一步讨论。其中也包括基本法的第25条中的平等权、基本法第40条中的自由权等都与第6条和第103条有一定的关系。但是，在讨论并试图解决上述问题时，我们首先遇到的前提是：在讨论澳门基本法第6条与第103条第1款与第2款中所存在的法律问题时，本文只能在界定了财产权保护的范围以及如何才是触及保护范围时，才能在法理上顺理成章地解决上述提出的几个关键问题。　

　　　

　　二、先决问题：保护的范围和触及保护范围的性质界定　

　　　

　　如果没有确定保护的确切范围，那么也无法理解如何保护，如何确定权利的侵犯。如果不将此界定清楚，那么财产权利的保护抑或侵犯、征收都会成为《史记·天官书》上所说的“海旁蜃气象楼台”那样的结果。　

　　　

　　(一)、基本法第6条和第103条第1款财产权以及保护的范围